През последните няколко години в София се продаваше почти всичко – бързо, на висока цена и с малко въпроси.
Днес пазарът още е много активен, но вече не е безусловен.
Все по-често "лесната продажба" отстъпва място на по-дълги преговори, повече огледи и далеч по-взискателни купувачи. Това не е драматичен обрат, а симптом, че пазарът навлиза в по-зряла фаза – и че цената все по-рядко се крепи само на вълната.
Най-важната тенденция обаче е друга – в София квадратният метър и престижността на локацията вече не са достатъчни за определяне на стойността. Цените започват да следват не толкова "кварталите", колкото решенията на града – за транспорт, планиране, услуги и качество на средата.
Ценовата рамка
Публични анализи на офертните обяви в началото на 2026 г. показват, че средните офертни цени в София се стабилизират около и над 2700 евро на квадратен метър, а цените под 2000 евро/кв.м вече са изключение и обикновено означават компромиси в локацията или самия имот.
Този общ ориентир обаче прикрива най-същественото – пазарът е силно сегментиран.
В София има квартали и микрорайони, където цената се държи от ограничено предлагане и висок статус, и други, където цената се държи от достъпност, метро и работни зони – дори когато жилищният фонд е панелен.
Къде са най-високите нива
В най-скъпия сегмент картината остава относително предвидима. Цената в Лозенец се движи в диапазона около 3800–4500 евро за квадратен метър; в Иван Вазов – 3700–4300 евро, в Изток и Изгрев – 3600–4200 евро; а в централните части на града – около 3800 евро.
В зоната около Докторски паметник офертите често надхвърлят 5000 евро за квадратен метър.
Цената в тези традиционно престижни квартали се крепи на класическите фактори: адрес, среда, ограничено ново предлагане и постоянен интерес, както за собствено ползване, така и за инвестиция.
Панелът, който не поевтинява
По-интересният сюжет обаче не е в тези квартали, а в зоните с преобладаващо панелно и ЕПК строителство, които не поевтиняват.
Младост е показателен пример – панелни и ЕПК жилища за ремонт се търгуват около 2500–2600 евро за квадратен метър, а добре поддържаните апартаменти често надхвърлят 3000 евро. В Дружба вторичният пазар достига 2600–2800 евро за квадратен метър благодарение на метрото и близостта до бизнес зони.
В Хаджи Димитър, Суха река и Подуяне средните нива са около 2300–2400 евро. В Люлин офертите рядко падат под 2100 евро, а в Обеля – един от най-достъпните квартали с метро – диапазонът вече е 2000–2400 евро.
Същата логика важи и за други райони, където транспортът "изравнява" стария фонд – когато има метро и предвидим достъп, цената се държи, защото купувачът купува време. Това е и причината ценовите нива да се стабилизират в широк кръг от квартали, а не само в тези с исторически обусловен престиж.
Новото строителство не е "автоматично" по-скъпо
Една от устойчивите заблуди на софийския пазар е, че новото строителство по дефиниция е по-скъпо. В действителност новото строителство се подчинява на същата логика: добра локация, транспорт, среда и достъп до услуги.
В квартали с метро и развита търговска инфраструктура новите проекти държат премия. Но там, където средата е "обещание", а транспортът е слаб, новото строителство среща същия проблем като старото – трудна реализация на високите очаквания.
Това е важна промяна, защото пазарът започва да калкулира не годината на строителство, а качеството на градските функции около сградата.
Край на лесните продажби
Данни от публични коментари на пазарни участници през януари 2026 г. показват ясни симптоми на охлаждане в динамиката, без да има срив.
По информация, цитирана от Bloomberg TV Bulgaria, предлагането на жилища е нараснало с 11% спрямо януари 2025 г., запитванията от купувачи са намалели с около 19%, а огледите са били с 9% по-малко спрямо година по-рано.
Тези числа не означават падане на цените "утре", но продавачът вече не е сам на сцената. Купувачът има повече избор, по-малко страх да изпусне сделката и повече основания да натиска за качество или корекция.
Къде в уравнението е Столична община
Ако до вчера имотният разговор беше доминиран от лихви и строителство, през 2026 г. той неизбежно се превръща в разговор и за общината. Защото цените ясно показват какво София произвежда като град: малко "силни" зони с транспорт и услуги и твърде много територии, където ежедневието е скъпо. Не в евро, а във време.
Когато метрото е ценови двигател, това означава, че транспортът е форма на жилищна политика.
Всеки нов коридор на надежден обществен транспорт разширява зоните, в които хората могат да живеят спокойно, без ежедневен компромис. Това разпределя търсенето и охлажда натиска върху няколкото "супер локации", които в момента поемат ценовия удар.
Градоустройството също се връща като централна тема.
Когато планирането е фрагментирано, а инфраструктурата догонва застрояването, София произвежда нови "квартали", които са просто сбор от сгради. Пазарът вече наказва това, защото новото строителство без среда не е "премиум", а риск.
И накрая идват услугите – подценяваният, но решаващ фактор.
Детски градини, училища, паркове, здравни услуги, поддръжка на улици и организация на паркирането реално са част от цената на жилището. Макар да ги няма в нотариалния акт. Там, където общината не успява да осигури капацитет, "евтиният квартал" се превръща в скъп за живеене.
Тези видими фактори в имотния пазар показват ясна тенденция: в София все по-малко се продават "адреси" и все повече "модели на живот". Стойността не се измерва само в евро на квадрат, а в достъпност, време, услуги и предвидимост.
Краят на "лесните продажби" не е паника, а шанс цената да започне да отразява реалната стойност, а не инерцията.
И тук топката е в общината.
Защото след като метрото може да качи цената на панела, след като средата може да отнеме премията на новото строителство и след като пазарът вече не прощава компромисите, най-важният въпрос за имотите в София звучи по нов начин.
Ще произвежда ли градът повече добре функциониращи квартали, или ще остави търсенето на "качествен живот" да концентрира ценовия натиск в няколко "престижни" острова?
Добави коментар