Новата реалност: жилищна кооперация или хотел
Разрастването на краткосрочните наеми в София вече е явление, което трансформира не само пазара на имоти, но и самата тъкан на градския живот. Входове, в които доскоро живееха стабилни общности, днес функционират като миниатюрни хотели, а коридорите, стълбищата и асансьорите носят следите от постоянната смяна на туристи.
Настанявания след полунощ, куфари, оставени по етажите, кутии за ключове, монтирани на входа, непознати лица всеки ден — това се превърна в част от ежедневието на хиляди софийски сгради.
Този процес върви много по-бързо от законодателството. Докато държавата и Столична община тепърва обсъждат как да въведат регистри, механизми за контрол и данъци върху краткосрочните наеми, реалните конфликти се случват вътре в сградите — между хора, които живеят там, и собственици, които използват имотите си като бизнес.
И ако за собствениците това е доходоносен модел, за съседите често е източник на напрежение и усещане за безсилие.
Законът за туризма — какво казва и какво пропуска
Законът за туризма (ЗТ) определя краткосрочното настаняване като туристическа услуга. Съгласно този закон "стаи за гости", "апартаменти за гости" и други обекти в жилищни сгради подлежат на регистрация в общината, вписване в Националния туристически регистър и подаване на данни за настанените лица към Единната система за туристическа информация.
Това означава, че когато един собственик отдава апартамент чрез Airbnb системно, той изпълнява туристическа дейност.
Проблемът е, че Законът за туризма не отчита жилищната среда, в която се извършва тази дейност. Той не предвижда съгласие на етажната собственост, не регулира достъпа до общите части, не поставя изисквания за съобразяване с останалите обитатели и не адресира натоварването върху стълбища, асансьори и входни врати.
За държавата това е туристически обект, който трябва да бъде регистриран; за съседите — това е ежедневен поток от непознати хора, който влияе върху сигурността и спокойствието им.
Законът за етажната собственост — какво казва и защо е неадекватен
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е приет през 2009 г., в една епоха, в която краткосрочните наеми не съществуваха като масов феномен. Съгласно чл. 6 собственикът има право да ползва своята самостоятелна част свободно, стига да не пречи на останалите.
Но ЗУЕС не е подготвен да дефинира кога краткосрочното отдаване "пречи", нито как да се реагира при системна туристическа дейност, която не се упражнява от постоянния жител.
Общото събрание на етажната собственост има правомощия върху общите части, но не може да забрани или ограничи краткосрочно отдаване в частни апартаменти, въпреки че то води до реална промяна във функцията на сградата. Нарушаването на реда се санкционира с минимални глоби, което е напълно неефективно при доходи от краткосрочни наеми, достигащи хиляди левове месечно.
Най-големият пропуск е липсата на изискване за съгласие от етажната собственост. По закон собственикът не е длъжен да уведоми съседите си, нито да поиска разрешение, когато превръща апартамента в място за настаняване. Това противоречи на европейската практика, където в държави като Франция, Испания, Германия и Гърция сградата има ключова роля в решението дали и как се допуска краткосрочно отдаване.
Конфликтите в сградите
Законодателният вакуум създава условия за растящи напрежения между живущите и собствениците, които отдават краткосрочно.
Шумът е най-често срещаният проблем — туристите пристигат по всяко време, често след полунощ, без да се съобразяват с режима на сградата. В жилищен блок нормата е нощна тишина; в хотел — денонощен цикъл от пристигания и заминавания. Airbnb пренася хотелската динамика в жилищната среда, без тя да е подготвена за това.
Сигурността също е засегната. Ключове, оставени в кутийки с кодове или споделяни свободно, създават риск от нерегламентиран достъп. Живеещите не знаят кои лица влизат в сградата и дали са проверени.
Общите части се амортизират по-бързо — асансьорът се разваля, входните врати се удрят по-често, стълбищата се износват. Но разходът се разпределя между всички, включително тези, които нямат никаква полза от краткосрочното отдаване.
Към това се добавя липсата на участие в управлението. Туристите не са част от общността, не спазват вътрешния правилник, а собствениците често не живеят в сградата и не се явяват на общи събрания. Управлението на входа става трудно, а конфликтите — постоянни.
Необходимите законови промени
В момента двете основни нормативни рамки — ЗТ и ЗУЕС — работят паралелно, но не съвместно. Законът за туризма гледа на апартамента като на туристически обект, а ЗУЕС — като на жилище. Но когато жилището функционира като туристически обект, а общите части на сградата се използват като хотелска инфраструктура, законът "вдига рамене".
Логичните и юридически обосновани промени включват въвеждане на изискване за съгласие на етажната собственост при системно краткосрочно отдаване. Промяна в ЗУЕС може да дефинира краткосрочния наем като дейност, засягаща общите части, и да го обвърже с решение на общото събрание.
Друг възможен механизъм е въвеждане на чувствително по-високи такси за поддръжка за апартаменти, които се отдават краткосрочно. В чл. 51 от ЗУЕС е заложена такава възможност — заплащане на трикратен до петкратен размер от собственици, които извършват дейност, свързана с достъп на външни лица. Но в масовия случай това е недостатъчно, тъй като основните такси са ниски и събраните средства не отговарят на амортизацията.
Необходима е и яснота по отношение на задължението за уведомяване, правилата за достъп и механизмите за санкции. В момента глобите са символични; законът трябва да предвиди реални и превантивни мерки.
Европейският регламент не решава конфликтите
Регламент (ЕС) 2024/1028, който предстои да влезе изцяло в действие през 2026 г., ще задължи платформите и домакините да се регистрират и да предоставят данни. Това ще подобри прозрачността, ще намали сивата икономика и ще даде на държавата необходимата информация.
Но регламентът не урежда отношенията вътре в жилищната сграда. Той не дава права на съседите, не ограничава натоварването върху общите части и не защитава жилищната функция на сградите.
Ако ЗУЕС не бъде променен, европейските мерки ще подобрят статистиката, но няма да намалят конфликтите.
Европейските примери
Европейските градове показват различно отношение и следват различна политика спрямо краткосрочното отдаване по модела на Airbnb — от пълна забрана до либерално третиране.
Будапеща, шести район — пълна забрана
Струва си да обърнем внимание на случващото се в шести район на Будапеща — един от най-туристическите и в същото време жилищни райони. Жителите му гласуваха чрез референдум забрана на всички краткосрочни наеми (Airbnb и подобни), която влиза в сила от началото на 2026 г.
Решението е мотивирано с даване на приоритет върху жилищната функция, достъпността и качеството на живот. Това е директен пример, че при силен натиск върху жилищния пазар и реактивна обществена мобилизация една общност може да избере да "изключи" модела Airbnb — поне на ниво квартал.
Барселона — постепенен преход към забрана
Барселона вече се превърна в един от най-ярките примери за жестока регулация в голям европейски град. Градската управа обяви, че няма да подновява нито едно от приблизително 10 000 разрешителни за краткосрочни наеми. Целта е до 2028 г. целият пазар на тази услуга да бъде закрит.
Причината за това решение е жилищната криза в града, рязкото покачване на наемите, "туристификацията" и изгонването на постоянните жители. Целта на властите е да върнат жилищата, които се използват като инвестиции за краткосрочно отдаване, към стандартния жилищен пазар.
Амстердам — стриктни ограничения, но не абсолютна забрана
Моделът на Амстердам е един от най-строгите и най-структурираните режими в Европа. Това, което го прави толкова интересен, е не просто строгостта, а философията зад него — жилището е обществен ресурс, а краткосрочното му отдаване е допустимо само ако не вреди на жилищната функция.
В столицата на Нидерландия се прави разлика между отдаване на основно жилище (home-sharing) и комерсиалното отдаване на инвестиционни имоти. Първото е разрешено, но строго ограничено, докато второто е почти невъзможно.
Основните правила предвиждат: предоставяне на доказателство, че собственикът живее в жилището най-малко 8 месеца в годината; ограничение за отдаване до 30 дни годишно; максимум 4 гости; регистрация на собственика в общината; задължителна декларация при всяка резервация; плюс "солени" глоби при нарушения.
Освен това в Амстердам е въведена карта на града с три зони: Червена зона, където краткосрочното отдаване е абсолютно забранено; Оранжева зона, в която отдаването е възможно само с индивидуално разрешително и след оценка; Зелена зона, където home-sharing не изисква специално разрешение, но при спазване на основните правила и ограничения.
Управата на Амстердам твърди, че не е срещу Airbnb, но е категорично срещу професионалните инвеститори, които изкупуват жилища, "хотелите без рецепция" в жилищните сгради, натоварването на общите части, шума и антисоциалното поведение, изгонването на местните жители.
Рим — регулиране без ефективен контрол
Италианската столица е на обратния полюс. Градът има един от най-либералните режими по отношение на краткосрочното отдаване в Европа — краткосрочните наеми са напълно легални и се разглеждат като част от туристическата икономика. Airbnb и Booking са масово използвани, особено в историческия център, Трастевере и около Ватикана.
Формално регистрацията на обектите е задължителна, има данъчни задължения и изисквания за отчетност. На практика обаче контролът е относително слаб, санкции се налагат трудно и голяма част от пазара остава в сивата зона.
През последните години Рим и италианската държава започнаха да обсъждат по-строг контрол върху вторите и третите имоти и ограничаване на краткосрочните наеми в историческия център. Но за разлика от Барселона или Амстердам политическата воля остава колеблива, най-вече заради силния икономически интерес на туристическия сектор.
В същото време обаче, макар да не могат да забранят Airbnb, етажните собствености в Рим могат да налагат правила за ползване на общите части и асансьора, за ограничение на шума, както и за оставяне на ключове в общите части. Ако туристите нарушават тези правила, отговорност носи собственикът.
Критичният избор пред София
София е на прага на структурна трансформация на жилищните си сгради в централната градска част. Краткосрочното отдаване няма да изчезне — то ще расте. Въпросът е дали законодателството и местната власт ще позволят това да се случи балансирано или ще оставят сградите и техните обитатели да се оправят сами.
Очевидно не е задължително София да избира крайност като пълната забрана, но е разумно, наред с въвеждането на европейския регламент, да се помисли за уреждане на отношенията в етажните собствености. Така може да се намери необходимият баланс между туристическата икономика и правото на живущите.
Добави коментар