Пазарът, който изпреварва държавата
Европейският регламент за краткосрочното настаняване беше новина на 16 май 2024 г. Днес, в края на 2025 г., той вече е тиктакащ часовник: до 20 май 2026 г. всички държави в ЕС, включително България, трябва да имат работещи системи за регистрация и обмен на данни, както и приети санкции за платформите и домакините, които не спазват правилата.
На този фон пазарът на краткосрочни наеми в София изпреварва държавата и общината, като се развива с впечатляваща скорост и вече влияе пряко върху жилищната достъпност, общностите в центъра и конкуренцията в туризма.
Според анализ на BnB Manager, базиран на НСИ и PriceLabs, активните обяви за краткосрочен наем в София през 2025 г. варират между 3300 и 4100. Това е обем, който се доближава до една четвърт от легловата база на столицата, ако се вземат предвид и традиционните места за настаняване.
За септември тази година националната статистика отчита 180 регистрирани места за настаняване (хотели, мотели и др.) в София с 17,2 хил. легла – брой, който расте стабилно спрямо предходната година.
С други думи, Airbnb и подобни платформи вече не са периферно явление, а съизмерим фактор с традиционния хотелски сектор. За разлика от него обаче те работят със свои правила и се движат по своя орбита – наполовина видима, наполовина сива. А държавата и общината все още нямат адекватен инструментариум.
Ползите: пари, туризъм и "нов живот" за някои квартали
Краткосрочните наеми носят осезаеми ползи за града. За собствениците това е по-гъвкав и често далеч по-печеливш модел от класическите дългосрочни наеми. Анализи на имотния пазар показват, че краткосрочното отдаване е сред водещите мотиви за покупка на жилище като инвестиция, особено в централните райони.
За част от кварталите то води до модернизиране на жилищния фонд: собственици ремонтират апартаменти, обновяват входове и превръщат иначе амортизирани жилища в атрактивни обекти.
Туризмът също печели. София отчита ръст от близо 10% на туристите за периода януари–август 2025 г., като в официален текст на общината изрично се посочва, че гъвкавото предлагане на нощувки чрез платформи подпомага този ръст.
Краткосрочните наеми отварят града за нови групи посетители – дигитални номади, студенти по обмен, млади туристи, както и за хора, които избягват хотели и търсят "местно преживяване". Това разширява туристическата карта и подкрепя малките бизнеси – заведения, магазини, услуги.
Опасностите: кухият център и изчезващите съседи
Безспорните ползи от краткосрочните наеми обаче са придружени и от немалко опасности. На първо място е влиянието върху жилищния пазар. Анализи на имотния сектор показват ясна тенденция: когато краткосрочният наем носи по-висока възвръщаемост, жилищата се изтеглят от дългосрочния пазар.
Ограниченото предлагане, комбинирано с инвеститорски покупки за Airbnb, вдига цените на имотите и наемите, като изтласква местните жители към по-отдалечени квартали.
Центърът на София вече усеща това. Входове, в които някога е имало стабилни общности, днес приличат на мини-хотели. Куфари по стълбищата, непознати лица на всеки два дни, липса на работещ самоуправляващ се вход – това е новата нормалност за много централни квартали.
Европейски изследвания, цитирани и от Европейския парламент, определят явлението като "туристификация" – процес, при който квартали постепенно губят постоянните си жители.
Към това се добавя и проблемът с нелоялната конкуренция.
Хотелският сектор от години сигнализира за активност в сивия сектор. Факт е, че в Airbnb са регистрирани над 4500 активни апартамента в София, докато в общината официално са обявени под 1500. Това илюстрира огромната разлика между реалност и отчетност.
В резултат: имаме пазар, който създава немалка добавена стойност и в същото време подкопава достъпността на жилищата, стабилността на кварталите и честната конкуренция.
Как работи европейският регламент – и какво не прави
Приетият на 16 май 2024 г. Регламент (ЕС) 2024/1028 не е забрана на Airbnb. Той не е инструмент за ограничаване на краткосрочните наеми, а за изсветляването им.
От 20 май 2026 г. правилата стават задължителни за всички държави в ЕС. Всеки обект за краткосрочно настаняване трябва да бъде регистриран и да получи единен регистрационен номер, който платформите са длъжни да показват.
От своя страна те трябва редовно да подават данни за броя на нощувките, гостите и активните обяви към националните власти. Държавите пък са длъжни да изградят "единна цифрова входна точка" – национална система, към която да бъдат свързани общините, публичния регистър на обектите и статистиката.
Необходимо е и изработването на механизми за временно отнемане или заличаване на регистрация и определянето на санкции за нарушителите.
Този регламент е важен инструмент, но той не определя политиката на ниво отделна държава или град. От националните и местни решения зависи да се вземат мерки, които отговарят на проблемите, породени от краткосрочните наеми.
България и регламентът: добри намерения, бавна реализация
България формално работи по въвеждането на регламента. Министерството на туризма провежда консултации с Airbnb, Booking и други платформи. Подготвя и актуализация на Закона за туризма и развитие на Единната система за туристическа информация. Правителствените планове предвиждат законодателни промени за периода 2025–2027 г.
Но към момента работеща регистрационна система няма. Липсва и ясно решение как се съчетава европейският режим с вече съществуващите категории като "апартаменти за гости".
Реалността е проста: България е в начална фаза. А времето до май 2026 г. намалява.
Как реагира Столична община: повече приходи, малко стратегия
София увеличи туристическия и патентния данък за жилища в Airbnb и отчита ръст на приходите. Това е фискално решение, а не градска политика. То не адресира жилищния натиск, не решава проблема с нелегалните обекти и не предлага модел за ограничаване концентрацията на краткосрочни наеми.
Хотелският бранш вече пита открито защо в Airbnb има хиляди обяви, а в общинския регистър – само стотици. Общината отговаря уклончиво. Реална стратегия няма. Няма и обсъждане за ограничаване на нови регистрации в пренаситени квартали. Нито механизъм, с който част от данъците да се използват за жилищна политика.
Към момента няма публична стратегия на Столична община как София ще използва данните от европейския регламент за вземане на стратегически решения, а не само за писане на положителни анализи на туристическия поток и налагане на градския бранд.
С прости думи, Столична община се държи повече като счетоводител, отколкото като градски стратег.
Какво да очакваме: избор, който София не може да избегне
Ако не се случи нищо драматично по политическа линия, сценарият за следващите години вероятно ще изглежда така: 2026 г. ще бъде годината на масова регистрация и повече контрол. Държавата ще бъде принудена да довърши дигиталната входна точка и да адаптира Закона за туризма.
Платформите ще започнат да "натискат" собствениците да се регистрират. Част от малките играчи вероятно ще излязат от пазара поради административната тежест и увеличените разходи.
През следващите две-три години пазарът на краткосрочни наеми почти сигурно ще се консолидира, тоест ще имаме повече професионални компании за управление на имоти.
Част от жилищата вероятно ще се върнат към дългосрочен наем, което може леко да натисне цените надолу в някои сегменти. Без да очакваме чудеса - в центъра търсенето остава силно.
Но най-сериозният въпрос тепърва предстои: как София ще използва данните, които регламентът предоставя?
София, 1914
Ще има ли карта на кварталите с висок дял на краткосрочни наеми? Ще се ограничават ли новите регистрации в най-пренаситените зони? Ще се върже ли част от туристическия и патентния данък с фонд за достъпни жилища или за подобряване на средата именно в натоварените квартали?
Ако това не се случи, има реален риск европейският регламент просто да "легализира хаоса" – всички ще имат номера, всички ще подават данни, всички ще плащат повече данъци, но жилищният проблем, кухият център и конфликтът със съседите ще останат същите.
Големият въпрос е дали градът ще използва новите правила, за да защити интересите на своите жители, или ще продължи да живее в режим на "регулиран хаос".
Очаквайте продължение...
Добави коментар